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历史命运与预告登记的趣旨同工

发布时间:2020-02-10 16:09:46


历史命运与预告登记的趣旨同工

作者:宋跃武

 

对于任何一个难以琢磨的问题,特别是社会人文科学方面的问题,每当不能找寻答案的时候,往往通过一种途径是可以解决的,那就是从漫长的历史长河中找寻答案。因为历史总是循环往复前进的,同样性质的历史事件会在不同阶段呈现出来。无论是王侯将相还是草芥布衣,都可以从历史事件中找到自己现在的影子。凡是通读《史记》,或者降低一点标准,凡是通读冯梦龙《东周列国志》和蔡东藩《历朝通俗演义》的人,心中都会明白这一点,都会对此洞若观火、心知肚明,这就是阅读历史带给我们的智慧启迪。在之前的文章中,我们曾对物权法领域的疑难问题作出详细解读,比如最近最高法院关注的物权法定缓和主义理论,在最高法院九民纪要进行解读之前,“独角兽的眼神”就已进行深度分析。今天我们来关注另外一个物权法领域的疑难问题——预告登记。也就是说,预告登记虽然规定在物权法中,但是,预告登记所反映的权利难道就一定是物权吗?如果不是物权,那它究竟是什么性质的权利。

 

20世纪60年代的时候,我们国家就提出要实现“四个现代化”,也就是实现工业、农业、国防和科学技术的现代化,并且将“四个现代化”写入宪法。但是,由于众所周知的原因,“四个现代化”的战略目标被搁浅。1978年初,四川的《重庆日报》收到一份奇特的寻人启事,是要寻找一个名叫白智清的人。寻人启事中说:白智清是重庆钢铁公司机修厂的一名技术员。他在1974年到1975年间,多次向中央写信,批评“四人帮”“宁要社会主义的草,不要资本主义的苗”的观点,结果在1976年被捕入狱。到了1978年,天空已经晴朗,真相已经大白,然而白智清仍然杳无音信,希望《重庆日报》能够把这份启事公布于众。几个月后,白智清走出监狱。当人们问他最需要什么时,身体虚弱的白智清伸出了右手的四个手指头。他说,他要宪法里写的“四个现代化”。

 

通过借喻白智清跌宕起伏的历史命运,我们来层层分析预告登记的本质属性。很多人认为,预告登记是物权法规定的内容,并且主要与房屋及其他不动产相联系,具有对抗第三人的效力,所以预告登记反映的权利属于物权。比如,就有人以自己购买的房屋已经办理预告登记为由,要求在房地产开发公司破产清算的情况下行使取回权,取回在不动产登记部门预告登记的房屋。很显然,这些人的诉请既不合法理也不合情理。因为,预告登记所反映的权利,从本质上讲根本就不是物权,破产清算情况下的取回权也就无从谈起。虽然预告登记与物权登记披着同样一件外衣,即需要到不动产登记部门进行登记;虽然预告登记所反映的权利与物权一样,都是具有对抗第三人的效力。但是,绝对不能因此而得出预告登记所反映的权利就是物权的结论。比如,在期房买卖中,购房者与房地产开发公司之间需要签订商品房买卖合同,购房者往往会进行预告登记,这个时候房屋仅仅是一个概念,在现实生活中根本就不存在房屋,物权的结论又从哪里得出来呢。即便是合同涉及的房屋进行施工,但是施工极有可能没有在预定时间内完工,或者无法完工成为一钱不值的烂尾楼,甚至因为房地产开发公司的原因导致房屋倒塌、毁损、灭失,购房者能够主张其是物权人而提出相应诉求吗?显然是不可以的。

 

笔者认为,预告登记所反映的权利性质不是物权,而是一种债权,具体讲是物权变更的请求权。这与合同法中“买卖不破租赁”的原则有异曲同工之处。租赁人虽然享有对抗不特定买受人的权利,但是并不代表租赁人对租赁物享有物权,租赁权从实质上讲仍然是债权。有人认为,预告登记所反映的权利能否理解为类似租赁权的优先购买权。笔者认为,优先购买权的观点也是错误的,优先购买权讲求的是同等条件下的优先购买权,同等条件是优先购买的前提。反观预告登记所反映的权利,它是基于已经发生的购买行为而产生的,直接要求义务人为给付行为的权利,即便是他人出价再高,义务人也不允许再行出售。就拿“一房二卖”、“一女多嫁”来说,购房者与售房者已经签订购房合同,并且进行预告登记,在该房屋能够进行办理产权登记的时候,售房者理所应当地向购房者交付房屋,而通常不被允许再次进行该房屋的买卖,无论第三人的出价是否高于第一个购房者。

 

如果义务人在预告登记与实际交付中间的时间段内再行处置物权,这样的行为按照我国物权法规定,是不发生物权效力的,也就是绝对无效的。但是,实际情况确是如此吗,笔者认为,我国物权法的规定有失偏颇。因为预告登记所反映的是一种在未来获得交付的权利,既然是权利,既可以享有也可以放弃。如果权利人对义务人处置物权的行为予以追认,或者权利人与义务人的基础合同关系无效、被解除或者被撤销,甚至因为权利人怠于行使权利导致预告登记被涂销,那么义务人处置物权的行为则是有效的。关于这一点,期待民法典物权分则编有所改进和完善。

 

前文我们谈到那个特殊年代的白智清等知识分子,盼望“四个现代化”犹如久旱企盼甘霖。随之而来的改革开放,以及之后的经济发展,相信一定超出白智清等知识分子的想象。因为进入20世纪80年代就有了物质文明、精神文明“两手抓、两手都要硬”,20世纪90年代提出物质文明、政治文明、精神文明“三个文明”。进入21世纪,提出构建和谐社会。到党的十八大以后提出“四个全面”。个人的命运永远同历史的脚步相辅相成。预告登记也是如此,预告登记是对未来权利的一种请求。现行物权法认为预告登记只是适用于房屋及其他不动产。但是,我们须知,之所以设立预告登记制度,是因为其所指向的物的价值极大,以至于合同违约、损害赔偿等责任承担方式已经无法弥补由此给权利人带来的损失,所以才会通过预告登记对未来的请求权进行一种保全。这样的制度指向的不能仅仅是房屋及其他不动产,包括飞机、船舶、汽车等准用不动产登记制度的动产,想必也一定会成为预告登记制度未来所指向的对象。



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