物权立法要使“有恒产者有恒心”

作者：宋跃武

20世纪90年代香港回归之际，我国著名作家霍达继《穆斯林的葬礼》之后，再次发表大气磅礴的长篇小说《补天裂》。这部小说如泣如诉地讲述了1899年英国殖民者拓展九龙街以北、深圳河以南“新界”、原广东省新安县大片土地，新安县世居九百年的元朗、锦田、粉领、厦村等邓氏族人率领乡民、抵御入侵，“宁做华夏鬼，不做英夷奴”的悲壮往事。在邓氏族人看来，他们世居的田宅家园、山川林木，绝对不能因为英夷强盗拓展界址而归顺异邦，即便是战斗到最后一人也要做到寸土不让。这是华夏民族贫贱不移、威武不屈的伟大精神，也是自古以来的“居者有其屋，屋者有其地”、“有恒产者有恒心”的传统信仰。当代我国《物权法》为保护老百姓的田宅家园，也有“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定。然而就是这样一条法律规定，却让老百姓对于未来如何保有“田宅”惴惴不安。

所谓“有恒产者有恒心”，究其本质而言，房屋等建筑物并非恒产，土地才是真正的恒产。任何一个人要想生活，就必须生活在土地上，无论是土地所有权还是使用权，都须永久享有。只有这样，才能让老百姓有恒产者有恒心，在生兹在兹的热土上建功立业。然而，2016年4月的温州事件，不啻于平地一声惊雷，让广大老百姓惶恐不已。温州市政府规定，该市20年住宅建设用地使用权到期后自动续期，但是业主必须补交高额的土地出让金，大致相当于房价的三分之一。像温州市这样住宅建设用地使用权期限不到70年的不是个例，一些城市为了抑制房价上涨过快，就将建设用地使用权期限设定为20年、30年、50年不等，等到期限届满，再次收取高额的土地出让金。除了温州出现住宅建设用地使用权20年之外，青岛出现30年、重庆出现50年等情况。这让老百姓如何安居乐业。

其实对于住宅建设用地使用权自动续期问题，老百姓关注的不仅仅是上述内容，还有其他一些方面的不确定性，让老百姓手足无措，不知如何是好。比如，自己的住宅建设用地使用权到底是多少年，在业主购买房屋的时候开发商并未告知；期限届满，是否需要业主申请，是不是如果申请则续期，如果不申请则不续期；自动续期能续多长时间，是续20年、30年，还是直接续到70年；当然，老百姓最关心的是自动续期后还交不交土地出让金。

对于住宅建设用地使用权不够70年的，笔者认为，应当一次性延长到70年，基于公开公平公正的原则，业主应当交纳补齐70年这段时间的土地出让金，因为享有期限70年的业主已经交够70年的土地出让金，补齐的这部分业主也应补交，但是交纳的标准应当是最初购房时的土地出让金市场价格，而不是20年、30年、50年之后的市场价格。对于是否应当业主提出申请，笔者认为，业主无需提出申请，这是住宅建设用地使用权自动续期的应有之意，如果还要强制性业主提出申请，自动续期的“自动”又将从何谈起。对于自动续期的时间应有多长，笔者认为，应当是自动续期70年，因为住宅建设用地使用权自动续期的核心价值是：一次享有，永久使用，如果自动续期的时间不能确定，老百姓又如何有恒心地建设家园？

最后要谈的也是老百姓最关心的，自动续期是否要再交土地出让金。笔者认为，不能再交土地出让金。因为，房地产开发商在建设房屋的时候，主要支付两笔费用，一笔是建设用地使用权出让金，另外一笔是房屋等建筑物的建设费用。这里面有一个合同叫做“建设用地使用权合同”。房地产开发商将房屋卖给业主，房屋的价格里面就包含土地出让金与建设费用的房屋均价。这里面有一个合同叫做“商品房预售合同”或者“商品房销售合同”。建设用地使用权合同与商品房销售合同的关系是：政府与房地产开发商之间的合同权利义务向房地产开放商与全体业主之间合同权利义务的概括让与，也就是说，全体业主依据这两个合同，取得房屋和房屋占用范围之内的土地使用权，并且支付相应价款。如果住宅建设用地使用权自动续期，要求业主再交土地出让金，就是典型的业主二次交纳费用，属于政府的不当与民争利。所以，无论是从情感、法律，还是从依法治国、以德治国考虑，都不应当在自动续期时要求业主再次交纳土地出让金。

杜甫《茅屋为秋风所破歌》诗云：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”《物权法》以至其后即将出台的民法典物权编，作为老百姓最为期待的社会主义善治之法，应当对关涉民心的“有恒产者有恒心”问题作出明确规定。