历史命运与预告登记的趣旨同工

作者：宋跃武

对于任何一个难以琢磨的问题，特别是社会人文科学方面的问题，每当不能找寻答案的时候，往往通过一种途径是可以解决的，那就是从漫长的历史长河中找寻答案。因为历史总是循环往复前进的，同样性质的历史事件会在不同阶段呈现出来。无论是王侯将相还是草芥布衣，都可以从历史事件中找到自己现在的影子。凡是通读《史记》，或者降低一点标准，凡是通读冯梦龙《东周列国志》和蔡东藩《历朝通俗演义》的人，心中都会明白这一点，都会对此洞若观火、心知肚明，这就是阅读历史带给我们的智慧启迪。在之前的文章中，我们曾对物权法领域的疑难问题作出详细解读，比如最近最高法院关注的物权法定缓和主义理论，在最高法院九民纪要进行解读之前，“独角兽的眼神”就已进行深度分析。今天我们来关注另外一个物权法领域的疑难问题——预告登记。也就是说，预告登记虽然规定在物权法中，但是，预告登记所反映的权利难道就一定是物权吗？如果不是物权，那它究竟是什么性质的权利。

20世纪60年代的时候，我们国家就提出要实现“四个现代化”，也就是实现工业、农业、国防和科学技术的现代化，并且将“四个现代化”写入宪法。但是，由于众所周知的原因，“四个现代化”的战略目标被搁浅。1978年初，四川的《重庆日报》收到一份奇特的寻人启事，是要寻找一个名叫白智清的人。寻人启事中说：白智清是重庆钢铁公司机修厂的一名技术员。他在1974年到1975年间，多次向中央写信，批评“四人帮”“宁要社会主义的草，不要资本主义的苗”的观点，结果在1976年被捕入狱。到了1978年，天空已经晴朗，真相已经大白，然而白智清仍然杳无音信，希望《重庆日报》能够把这份启事公布于众。几个月后，白智清走出监狱。当人们问他最需要什么时，身体虚弱的白智清伸出了右手的四个手指头。他说，他要宪法里写的“四个现代化”。

通过借喻白智清跌宕起伏的历史命运，我们来层层分析预告登记的本质属性。很多人认为，预告登记是物权法规定的内容，并且主要与房屋及其他不动产相联系，具有对抗第三人的效力，所以预告登记反映的权利属于物权。比如，就有人以自己购买的房屋已经办理预告登记为由，要求在房地产开发公司破产清算的情况下行使取回权，取回在不动产登记部门预告登记的房屋。很显然，这些人的诉请既不合法理也不合情理。因为，预告登记所反映的权利，从本质上讲根本就不是物权，破产清算情况下的取回权也就无从谈起。虽然预告登记与物权登记披着同样一件外衣，即需要到不动产登记部门进行登记；虽然预告登记所反映的权利与物权一样，都是具有对抗第三人的效力。但是，绝对不能因此而得出预告登记所反映的权利就是物权的结论。比如，在期房买卖中，购房者与房地产开发公司之间需要签订商品房买卖合同，购房者往往会进行预告登记，这个时候房屋仅仅是一个概念，在现实生活中根本就不存在房屋，物权的结论又从哪里得出来呢。即便是合同涉及的房屋进行施工，但是施工极有可能没有在预定时间内完工，或者无法完工成为一钱不值的烂尾楼，甚至因为房地产开发公司的原因导致房屋倒塌、毁损、灭失，购房者能够主张其是物权人而提出相应诉求吗？显然是不可以的。

笔者认为，预告登记所反映的权利性质不是物权，而是一种债权，具体讲是物权变更的请求权。这与合同法中“买卖不破租赁”的原则有异曲同工之处。租赁人虽然享有对抗不特定买受人的权利，但是并不代表租赁人对租赁物享有物权，租赁权从实质上讲仍然是债权。有人认为，预告登记所反映的权利能否理解为类似租赁权的优先购买权。笔者认为，优先购买权的观点也是错误的，优先购买权讲求的是同等条件下的优先购买权，同等条件是优先购买的前提。反观预告登记所反映的权利，它是基于已经发生的购买行为而产生的，直接要求义务人为给付行为的权利，即便是他人出价再高，义务人也不允许再行出售。就拿“一房二卖”、“一女多嫁”来说，购房者与售房者已经签订购房合同，并且进行预告登记，在该房屋能够进行办理产权登记的时候，售房者理所应当地向购房者交付房屋，而通常不被允许再次进行该房屋的买卖，无论第三人的出价是否高于第一个购房者。

如果义务人在预告登记与实际交付中间的时间段内再行处置物权，这样的行为按照我国物权法规定，是不发生物权效力的，也就是绝对无效的。但是，实际情况确是如此吗，笔者认为，我国物权法的规定有失偏颇。因为预告登记所反映的是一种在未来获得交付的权利，既然是权利，既可以享有也可以放弃。如果权利人对义务人处置物权的行为予以追认，或者权利人与义务人的基础合同关系无效、被解除或者被撤销，甚至因为权利人怠于行使权利导致预告登记被涂销，那么义务人处置物权的行为则是有效的。关于这一点，期待民法典物权分则编有所改进和完善。

前文我们谈到那个特殊年代的白智清等知识分子，盼望“四个现代化”犹如久旱企盼甘霖。随之而来的改革开放，以及之后的经济发展，相信一定超出白智清等知识分子的想象。因为进入20世纪80年代就有了物质文明、精神文明“两手抓、两手都要硬”，20世纪90年代提出物质文明、政治文明、精神文明“三个文明”。进入21世纪，提出构建和谐社会。到党的十八大以后提出“四个全面”。个人的命运永远同历史的脚步相辅相成。预告登记也是如此，预告登记是对未来权利的一种请求。现行物权法认为预告登记只是适用于房屋及其他不动产。但是，我们须知，之所以设立预告登记制度，是因为其所指向的物的价值极大，以至于合同违约、损害赔偿等责任承担方式已经无法弥补由此给权利人带来的损失，所以才会通过预告登记对未来的请求权进行一种保全。这样的制度指向的不能仅仅是房屋及其他不动产，包括飞机、船舶、汽车等准用不动产登记制度的动产，想必也一定会成为预告登记制度未来所指向的对象。